Fissures, malfaçons après travaux : quelles garanties, et pendant combien de temps ?

Tout part de la réception

La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves (art. 1792-6 du Code civil). Elle est toujours prononcée contradictoirement. Les garanties courent à compter de cette date.

Retrouvez donc le procès-verbal de réception, et notez-en la date : c'est le premier document que l'on vous demandera.

Trois garanties, trois durées

La garantie de parfait achèvement dure un an à compter de la réception. Elle couvre tous les désordres signalés, soit par des réserves au procès-verbal de réception, soit par une notification écrite pour ceux révélés après la réception (art. 1792-6).

La garantie de bon fonctionnement porte sur les autres éléments d'équipement de l'ouvrage. Elle dure au moins deux ans à compter de la réception (art. 1792-3).

La garantie décennale engage de plein droit tout constructeur pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement, le rendent impropre à sa destination (art. 1792). Le constructeur en est déchargé après dix ans à compter de la réception (art. 1792-4-1).

Comment les trois délais s'imbriquent

Les garanties ne s'additionnent pas : elles partent toutes de la réception et se superposent. C'est la nature du désordre qui détermine la garantie applicable, et donc le délai.

Les réserves et la notification écrite

Les désordres visibles à la réception se mentionnent au procès-verbal sous forme de réserves. Ceux qui apparaissent ensuite, pendant la première année, doivent être signalés par écrit. Si l'entreprise ne répare pas dans le délai convenu, les travaux peuvent, après une mise en demeure restée sans effet, être exécutés à ses frais et risques (art. 1792-6). L'usure normale n'est pas couverte.

Une assurance pour être indemnisé sans attendre

Celui qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage. Elle paie les travaux de réparation sans attendre que les responsabilités soient établies, et elle bénéficie aux propriétaires successifs (art. L. 242-1 du Code des assurances).

Une fois le sinistre déclaré, l'assureur a soixante jours pour dire s'il garantit, puis quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d'indemnité. S'il dépasse ces délais ou propose une offre manifestement insuffisante, vous pouvez, après l'en avoir informé, engager vous-même les dépenses de réparation, et l'indemnité est majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.

Si le délai de dix ans approche

Une demande en justice, même en référé, interrompt le délai (art. 2241 du Code civil). Si le juge ordonne une expertise judiciaire avant tout procès, le délai est suspendu (art. 2239). En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs et leurs sous-traitants se prescrivent aussi par dix ans à compter de la réception des travaux (art. 1792-4-3).

La Cour de cassation a jugé que la garantie de l'assureur dommages-ouvrage est due lorsque des désordres trouvent leur siège dans un même ouvrage où un désordre identique avait été constaté avant la fin des dix ans. Dans cette affaire, la déclaration de sinistre avait été faite avant l'expiration du délai de dix ans (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-13.410).

Les dix ans de la garantie décennale sont un délai d'épreuve : toute action fondée sur cette garantie, même récursoire, doit être exercée dans les dix ans de la réception (Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-22.376).

Que faire maintenant

Retrouvez le procès-verbal de réception, les devis, les factures et l'attestation d'assurance de l'entreprise. Photographiez les désordres en datant les clichés, et signalez-les par lettre recommandée. Ne faites pas reprendre l'ouvrage avant qu'un constat ou une expertise ait pu avoir lieu : la preuve de la cause du désordre peut disparaître avec les travaux.

Cet article donne une information générale. Il ne remplace pas l'étude de votre dossier. Textes consultés sur Légifrance : art. 1792, 1792-3, 1792-4-1, 1792-4-3, 1792-6, 2241 et 2239 du Code civil, art. L. 242-1 du Code des assurances, ainsi que Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-13.410 et Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-22.376.